Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el propietario dispone de una vía judicial específica conocida popularmente como desahucio express. No se trata de un procedimiento nuevo ni de un trámite administrativo aparte, sino de la aplicación práctica de los artículos 440 y 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que permiten resolver el juicio de desahucio por falta de pago sin necesidad de celebrar vista si el inquilino no paga, no se opone ni abandona la vivienda dentro del plazo que le concede el juzgado. Para los propietarios de Barberà del Vallès, este mecanismo es la herramienta principal para recuperar la posesión del inmueble cuando el arrendatario incumple sus obligaciones.
¿Qué juzgado es competente en Barberà del Vallès?
Barberà del Vallès no dispone de Juzgados de Primera Instancia propios, por lo que las demandas de desahucio se presentan ante el Decanato de los Juzgados de Sabadell, cabecera del partido judicial al que pertenece el municipio. Esto es relevante porque los plazos de tramitación dependen, en buena medida, de la carga de trabajo de ese partido judicial en el momento de presentar la demanda, un dato que varía y que ningún despacho puede garantizar de antemano.
Marco legal aplicable
El procedimiento se regula principalmente en la LEC (Ley 1/2000), en concreto en los artículos 437 y siguientes (juicio verbal), 440.3 y 440.4 (requerimiento al demandado) y 441.1 (efectos de la falta de oposición). A esto se suma la Ley 5/2018, de 11 de junio, que introdujo mejoras en la tramitación de los desahucios y en los casos de ocupación ilegal, y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que ha incorporado exigencias adicionales de comunicación a los servicios sociales y de acreditación de la situación de vulnerabilidad del ocupante en determinados supuestos. Conviene también tener presente que, desde el Real Decreto-ley 11/2020, existen mecanismos de suspensión de lanzamientos para personas en situación de vulnerabilidad acreditada, cuya vigencia ha sido objeto de sucesivas prórrogas normativas, por lo que resulta imprescindible comprobar la redacción vigente en el momento de iniciar el procedimiento.
Requisitos para iniciar el desahucio express
Para que la demanda prospere por esta vía abreviada es necesario acreditar una serie de elementos:
- Existencia de un contrato de arrendamiento válido, verbal o escrito.
- Impago de una o varias mensualidades de renta, o de cantidades asimiladas (suministros, comunidad si así se pactó).
- Prueba fehaciente del impago, normalmente mediante certificado bancario o extractos.
- Requerimiento previo de pago, recomendable aunque no siempre obligatorio, remitido por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
- Intervención de abogado y procurador, preceptiva en este tipo de procedimientos con independencia de la cuantía reclamada.
Pasos del procedimiento paso a paso
1. Requerimiento previo de pago
Aunque la ley no exige siempre este trámite antes de demandar, en la práctica es aconsejable enviar un burofax al inquilino reclamando las cantidades adeudadas y advirtiendo de la intención de acudir a la vía judicial. Este documento sirve también como prueba en el proceso.
2. Presentación de la demanda
La demanda se presenta ante el Decanato de Sabadell y puede acumular dos pretensiones: la resolución del contrato por falta de pago y la reclamación de las rentas debidas. Es habitual solicitar también el desahucio por precario cuando no existe contrato formalizado.
3. Admisión y requerimiento judicial
Una vez admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, en el plazo de diez días hábiles, opte por una de estas alternativas: pagar la deuda, oponerse alegando causas justificadas, o desalojar la vivienda voluntariamente.
4. Posibles escenarios tras el requerimiento
Si el inquilino paga la totalidad de lo debido, puede enervar la acción y evitar el desahucio, salvo que ya hubiera enervado en una ocasión anterior, conforme al artículo 22.4 LEC. Si abandona la vivienda, se procede al archivo tras comprobar el estado del inmueble. Si no contesta ni hace nada, el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto dando por terminado el juicio sin necesidad de vista, y se fija directamente la fecha de lanzamiento: este es, en sentido estricto, el mecanismo del desahucio express. Si el inquilino se opone alegando motivos, se señala vista y el procedimiento sigue los trámites ordinarios del juicio verbal.
5. Lanzamiento
Una vez firme la resolución, se señala la fecha de lanzamiento, en la que el inquilino debe entregar las llaves y abandonar la vivienda. Si no lo hace voluntariamente, se procede al desalojo con el auxilio de comisión judicial, cerrajero y, si fuera necesario, fuerza pública.
¿Cuánto dura el proceso? Plazos orientativos
Es importante ser prudente con los tiempos, ya que dependen de la carga del juzgado, de si hay oposición y de si se aplican suspensiones por vulnerabilidad. A título meramente orientativo, y sin que constituya promesa alguna, un desahucio express sin oposición puede resolverse en unos meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, mientras que si hay oposición o se acredita vulnerabilidad, los plazos pueden alargarse de forma considerable. Ningún profesional serio puede garantizar una fecha cerrada, porque la agenda judicial y las circunstancias del caso concreto son determinantes.
La cuestión de la vulnerabilidad social
La Ley 12/2023 y la normativa vinculada al Real Decreto-ley 11/2020 obligan, en determinados casos, a comunicar el procedimiento a los servicios sociales del ayuntamiento correspondiente, en este caso el Ayuntamiento de Barberà del Vallès, para que puedan valorar si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o social. Si se acredita dicha situación, el juzgado puede suspender el lanzamiento durante un plazo determinado, lo que retrasa la recuperación efectiva de la vivienda, aunque no impide que el procedimiento continúe su curso.
Costas y honorarios
Si la demanda prospera, es habitual que se impongan las costas al inquilino, aunque su cobro efectivo dependerá de su solvencia. Los honorarios de abogado y procurador, así como las tasas y gastos de tramitación, deben valorarse como una inversión necesaria para poder ejercer la acción, sin que puedan ofrecerse cifras cerradas, ya que varían según la complejidad del caso y las tarifas de cada profesional.
Preguntas frecuentes
¿Puedo demandar el desahucio sin haber enviado antes un burofax?
Sí, la ley no exige de forma imperativa el requerimiento previo en todos los casos, pero contar con esa comunicación fehaciente facilita la prueba del impago y de la voluntad de resolver el contrato.
¿Qué pasa si el inquilino paga toda la deuda antes del juicio?
Puede enervar la acción y evitar el desahucio, siempre que no haya utilizado ya esta posibilidad en una ocasión anterior respecto del mismo contrato.
¿El desahucio express sirve también para okupas sin contrato?
No exactamente; en esos casos se utiliza la acción de desahucio por precario o el procedimiento específico introducido por la Ley 5/2018 para recuperar la posesión frente a ocupantes sin título.
¿Puede el juzgado suspender el lanzamiento aunque yo tenga razón?
Sí, si se acredita una situación de vulnerabilidad conforme a la normativa vigente, el juzgado puede acordar una suspensión temporal, sin que ello signifique que se pierda el derecho a recuperar la vivienda.
¿Necesito procurador para presentar la demanda en Sabadell?
Sí, en los procedimientos de desahucio es preceptiva la intervención tanto de abogado como de procurador, con independencia de la cuantía que se reclame.